« L'expertise immobilière en toute confiance »

Qu'est-ce qu'un expert immobilier ?

Un expert immobilier est un professionnel qui étudie les documents d’informations, analyse le bien, les références du marché et procède aux vérifications (cadastre, origine, occupation…) ;
Il détermine la juste valeur du bien grâce à différents méthodes (calcul par la rentabilité, calcul par sol et construction, par comparaison). Il rend ses conclusions dans un document le rapport d’expertise.

Son rôle est de fixer la valeur d’un bien immobilier, d’un fonds de commerce, ou évaluer votre patrimoine lors :

• D’une vente ou d’un achat
• D’un divorce, d’une succession.
• D’un prêt, garantie bancaire, crédit bail.
• D’une déclaration d’IFI
• De la fixation ou de la révision d’un loyer.

Les méthodes d'expertise

L’Expert Immobilier doit être parfaitement au courant du marché immobilier. Mais, il doit aussi l’analyser. Pour ce faire, il référence toutes les ventes dont il a connaissance totale, tant en ce qui concerne la qualité et le descriptif du bien, que les conditions de négociation qui ont conclu à l’accord des parties. Lorsque ces références sont retenues, il les analyse dans le détail pour arriver à déterminer une valeur au pondéré, une valeur locative et une valeur globalisée sachant que parfois, il y a obligation de faire une ventilation du terrain et de la partie bâtie.

A ce sujet, vous pouvez découvrir une notion d’encombrement appliquée sur le terrain, lorsque celui-ci supporte une construction. Cette notion d’encombrement tient compte de l’importance et de l’emplacement de la construction, du coefficient d’occupation au sol, de la possibilité de division du terrain et d’autres paramètres que l’Expert globalise dans un pourcentage d’encombrement. Fort de cette analyse, il classe les biens dans son fichier de références, par catégorie, par situation géographique, par type et par année. C’est donc à partir de ce fichier qu’il peut déterminer une valeur vénale du bien à expertiser, ce fichier étant vivant, réel et actualisé.

Méthodes par le revenu

Concernant les valeurs locatives, elles résultent des prix pratiqués dans des contrats de bail sur des immeubles les plus proches localement. Dans cette méthode, il faut prendre en compte le rendement brut qui représente le rapport que procurerait un investissement dans un tel immeuble. Si l’immeuble est occupé, nous prendrons le loyer existant sauf à le moduler en fonction du marché locatif et des conditions juridiques et fiscales que nous aurons examinés. Ces paramètres peuvent apporter des correctifs sur le montant du loyer et sur le taux de rendement.

Méthodes par la surface pondérée

Cette méthode consiste à additionner la valeur résiduelle du terrain et le prix de la maison en appliquant un prix à la surface pondérée. Il s’agit alors d’attribuer un coefficient à chaque partie de l’immeuble, représentatif de la qualité, de l’utilité et de l’état de chaque pièce. Ce coefficient multiplié par la surface de chaque pièce fait apparaître une surface appelée « surface pondérée ». En additionnant chaque surface obtenue, nous allons aboutir à une superficie globalisant l’ensemble des pièces et réunissant les facteurs quantité et qualité. Puis, il faut multiplier cette surface par le prix du pondéré découlant de notre fichier personnel d’analyse des ventes réalisées dans le secteur considéré.

Méthodes par comparaison

Elle découle de l’examen approfondi du marché immobilier : il s’agit de sélectionner, parmi des ventes que nous avons réalisées des biens similaires à celui que nous expertisons (secteur géographique, état, nuisances, marché environnant…) Ensuite, à partir de l’ensemble des prix obtenus, nous allons pouvoir évaluer l’immeuble que nous étudions. Toutefois, un immeuble n’étant jamais semblable à un autre, il faut tenir compte d’une marge d’appréciation comportant une limite supérieure et une limite inférieure entre lesquelles doit se situer la valeur de l’immeuble considéré. A l’inverse d’une « estimation commerciale » donnée à titre indicatif par une agence, restant un « simple avis de valeur » et n'engageant pas la responsabilité du signataire, un rapport d’expertise fait l’objet d’une rémunération.

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